5 bube ale pieței imobiliare din România (sau de ce arată Bucureștiul așa cum arată)

Sunt multe motive pentru care Bucureștiul a devenit orașul pe care toți iubim să-l urâm, cum zicea cineva. Azi însă le voi trece în revistă pe cele care țin de piața imobiliară.

Boala nr. 1: Comision și de la vânzător, și de la cumpărător.

O vorbă populară spune că nu poți fi și cu p#&a în cur, și cu sufletul în Rai în același timp. Majoritatea agenților imobiliari din România fix asta încearcă să facă, atunci când percep comisioane și de la cumpărător, și de la vânzător.

Impact:

  • piața imobiliară este înghețată (sunt multe motive pentru asta, dar ăsta e unul dintre ele), pentru ca agenții nu au niciun interes să reducă prețul, atâta timp cât comisionul lor se va reduce semnificativ.
  • majoritatea tranzacțiilor imobiliare se desfășoară în sistem ”țeapă”, pentru că agentul nu are niciun interes să dezvăluie vicii ascunse ale clădirii, deoarece asta ar putea periclita succesul tranzacției.
  • sistemul duce la un fel de haiducie, în care cumpărătorul încearcă să scoată agentul din ecuație, pentru a evita interminabilele discuții neproductive și a evita plata unui comision a cărui valoare nu o vede.
  • Pentru oraș, asta înseamnă că proprietățile își schimbă mai greu proprietarii, investițiile sunt blocate, se renovează mai puține clădiri, piața este într-o permanentă așteptare, oamenii așteaptă să vadă dacă prețurile mai cresc sau continuă să meargă în jos.

Cum combatem boala?

  • Dacă ești cumpărător, găsește-ți un agent imobiliar de încredere care să te reprezinte în fața vânzătorului. Negociază comisionul ca procent din valoarea cu care agentul reușește să scadă prețul proprietății, nu ca procent din prețul proprietății. (da, astăzi totul se negociază) Refuză să fii reprezentat de agenți care reprezintă și vânzătorul. Necesită multă răbdare și nervi, dar merită încercat.
  • Dacă ești vânzător, asigură-te că agentul care te reprezintă nu ia comision și de la cumpărător. Explică-i că a face asta reprezintă un conflict de interese.

Boala nr. 2: Oportunitate excepțională: teren cu casă demolabilă, posibilitate P+5.

Sunt sigur că ați văzut cel puțin o dată în viață genul ăsta de anunț. De multe ori, e vorba despre case istorice (da, vechi, însă restaurabile), unele încadrate la categoria monumente istorice, despre care un agent imobiliar își dă cu părerea fără să aibă studii de arhitectură, urbanism sau să fi făcut rost de autorizații de demolare, autorizații de construcție, PUZ, etc. Rezultatul sperat este evident: să vândă o casă cu teren fără valoare foarte mare de piață (pentru ca ar necesita investiții majore pentru consolidare și/sau restaurare) la un preț de speculă. (E adevărat, uneori casa chiar este demolabilă, în sensul că nu a mai rămas mare lucru din ea și nu e nici monument istoric, și poate chiar există autorizație de construire pentru una nouă, dar astea sunt excepții).

Impact:

  • Casa este vândută la un preț prea mare dacă e vorba doar de terenul de sub ea (așa cum pretinde agentul). Apoi, apar așa-zisele “imobile biscuite”, adică imobile foarte înalte și înguste (ca un biscuit așezat pe verticală), construite pe toată suprafața unui petic de teren foarte mic, inserate printre case cu numai 1-2 etaje și grădină din zone rezidențiale. Imobilele biscuite nu doar ca nu respectă nicio normă de urbanism (deși unele poate au actele ”în regulă” la nivel formal), dar crează aspectul acela de haos arhitectural de care se plâng mulți arhitecți și chiar turiști când vorbesc despre București. Întrucât imobilele-biscuite sunt folosite ca birouri sau locuințe multi-familiale, traficul pe straduțele care erau odinioară liniștite se aglomerează, trotuarele se transformă în parcare, viețile vecinilor ale căror curți au fost oricum umbrite complet de noua clădire cu 4-5 etaje se transformă într-un coșmar.
  • Patrimoniul cultural și arhitectural al Bucureștiului este afectat, pentru că multe din clădirile așa-zis ”demolabile” sunt monumente istorice cu un imens potential de restaurare și valorificare.
  • Terenurile de sub case sunt vândute la prețuri de speculă.

Cum combatem boala?

  • Ca și cumpărător, cereți autorizațiile de demolare, construire, PUZ-ul și orice alte acte relevante agenților care pretind că vă vând o oportunitate de dezvoltare imobiliară.
  • Ca și cetățean, sesizați Inspectoratul de Stat în Construcții, de fiecare dată când mirosiți un proiect imobiliar dubios sau sunteți martor al unei demolări suspecte.

Boala nr. 3: Zonă civilizată, fără țigani

În primul rând, a prezenta o ofertă imobiliară în acești termeni este ilegal și agenții imobiliari care fac asta sau site-urile care permit astfel de conținut online ar trebui sancționate.

Impact:

  • Această mentalitate perpetuează tarele rasiste din mentalul colectiv românesc, instaurate de cele doua regimuri totalitare prin care a trecut țara (Antonescu și Ceaușescu). Perpetuează, de asemenea, conceptul de segregare (țiganii cu țiganii, românii cu românii) care a dus la ghettoizarea Bucureștiului (care, apropo, nu e doar pe criterii etnice, ci și economico-sociale: vezi fenomenele Dorobanți sau Pipera). La nivelul orașului, se delimitează artificial niște zone ale fricii, care – deși sunt un fenomen obișnuit în majoritatea orașelor lumii – contravin oricăror pretenții de capitală europeană de secol XXI pe care le afișăm în cercuri elitiste.
  • Gentrificarea anumitor zone (care, pentru unii sociologi este un fenomen negativ) este mult întârziată. Ce înseamnă asta în mod concret: cartiere rău-famate, cu case derăpănate și semi-abandonate în zone centrale cu un potențial imens de dezvoltare culturală, economică și socială (Uranus-Rahova, Centrul Vechi-Lipscani până prin 2010 și într-o anumită măsură și azi, zona Mătăsari-Făinari, zona Matache). Pentru că nimeni nu este dispus să facă primul pas și să cumpere proprietăți în aceste zone, care să ducă la o revitalizare economică treptată, cartierele acestea rămân de multe ori niște enclave degradate, sortite pieirii (vezi soarta zonei Matache, despre care nu i-a păsat cu adevărat nimănui, cu excepția câtorva hipsteri care mă îndoiesc că trecuseră vreodată înainte pe acolo).

Cum combatem boala?

  • Ca și cumpărător, întrebați-vă serios și răspundeți-vă sincer: “Când este ultima oară când am avut probleme de conviețuire cu țiganii?” Dacă aveți exemple recente în minte, gândiți-vă dacă sunt mai frecvente sau diferite ca natură de problemele de conviețuire cu alți români get-beget. Personal, locuiesc într-o zonă de case cu mulți țigani (și români), percepută ca rău-famată în mentalul colectiv (între Basarabi, Giulești și Crângași) și nu am o problemă cu asta.
  • Ca și cetățean, reclamați conținutul rasist din ofertele imobiliare. (am facut-o o dată și problema a fost remediată în 10 minute)

Boala nr. 4: Construit înainte sau după 1977.

OK, am avut un cutremur nasol în 1977. Dar am mai avut unul și în 1940, și încă multe altele înainte, cam la fiecare 40 de ani și cu toate astea sunt clădiri în București care au 100 de ani sau mai mult și se țin încă foarte bine. Putem să trecem peste asta și să ne continuăm viața? Nu înțeleg cu ce este mai sigur un bloc de BCA făcut de un dezvoltator imobiliar fără autorizație, în mijlocul câmpului, acum 2 ani, față de o casă pe cărămidă din perioada interbelică. Sau un bloc ceaușist din plăci de beton din 1970 față de alt bloc ceaușist din plăci de beton din 1980. Aș prefera să investim această energie cheltuită pe discutarea cutremurelor și a vechimii clădirilor în restaurarea și întreținerea lor, indiferent de vârstă. Clădirile din orice stat vestic arata în general impecabil, indiferent că au 2, 10, 100 sau 400 de ani.

Impact:

  • Discuția despre cutremurul din 1977 este complet neproductivă și duce la stigmatizarea anumitor clădiri (vezi fenomenul ”bulina roșie”), care continuă să se degradeze și să-și piardă valoarea economică, deși au un potențial imens și ar putea fi reconsolidate și restaurate. Da, trebuie bani, voință, efort. E mai simplu să arăți cu degetul și să te vaiți.
  • Adevarata rezistență a clădirilor va fi cu adevărat testată la urmatorul cutremur. Sunt curios cum se vor comporta atunci toate clădirile din ”complexurile imobiliare” noi, construite în perioada de capitalism sălbătic, și ale căror autorizații de construcție au fost de multe ori obținute după terminarea lucrărilor.

Cum combatem boala:

  • Ca și cumpărător, puteți apela la un expert în construcții și structuri de rezistență, care vă poate spune cât de sigură este clădirea pe care vreți s-o cumpărați, dar și cât v-ar costa să o reconsolidați.
  • Ca și proprietar, gândiți-vă cum puteți obține finanțare pentru o reconsolidare. (în anumite cazuri, se pot folosi inclusiv fonduri europene)

Boala nr. 5: Loc de parcare pe stradă.

A spune că un imobil are loc de parcare pe stradă este echivalent cu a spune că nu ai parcare. Ceea ce nu pare să fie o problemă într-un București în care a devenit normă să parchezi pe trotuar. E adevărat, multe complexuri imobiliare noi pun la dispoziția cumpărătorilor locuri de parcare contra cost, iar cele vechi nu prea au cum, chiar dacă ar dori asta.

Impact:

  • A ajuns să ni se pară normal să plătim sute de mii de euro pe un apartament sau o casă, însă să parcăm mașina pe unde putem. Însă nu e. In majoritatea țărilor ”civilizate”, imobilele noi sunt obligate să pună la dispoziția locatarilor un număr minim de locuri de parcare, care includ și parcări pentru vizitatori, servicii de urgență (salvare, pompieri) și servicii de utilități (gunoi, aprovizionare pentru magazine, etc.). În plus, a parca pe trotuar e o contravenție (cu excepția parcărilor amenajate și semnalizate ca atare).

Cum combatem boala:

  • Ca și cumpărător, întrebați de la bun început în ce condiții se poate parca și care sunt costurile aferente. Evaluați dacă e fezabil să folosiți mijloacele de transport în comun ca alternativă la mașină.
  • Ca și proprietar, construiți cu parcare subterană sau faceți demersurile necesare pentru amenajarea unor parcări de suprafață legale. E o investiție care se va recupera sigur.
  • Ca și agent imobiliar sau proprietar, nu mai mințiți clienții. Parcarea e doar cea deținută cu acte, iar argumentul ”locuiesc aici de 30 de ani, deci locul de pe stradă este al meu” nu este un argument valid.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s